Indici di edificabilità

Gli indici di edificabilità esprimono il rapporto tra le quantità edilizie ammesse dal piano e la superficie del suolo interessata dalla trasformazione.

Gli indici si distinguono in territoriali e fondiari.

Gli indici territoriali sono prescritti dal piano urbanistico generale per dimensionare i piani attuativi delle zone assoggettate a intervento indiretto, e si applicano alla superficie territoriale, ossia all’intera superficie della trasformazione urbanistica, comprensiva della viabilità e delle aree pubbliche di standard, quali verde, servizi e parcheggi.

Gli indici fondiari sono prescritti dal piano urbanistico generale per dimensionare le trasformazioni edilizie realizzabili con intervento diretto. Possono inoltre essere prescritti anche dai piani attuativi non dotati di planivolumetrico; tali indici si applicano alla superficie fondiaria interessata dal titolo edilizio, che dovrà essere asservita alla costruzione autorizzata con atto d’obbligo.

L’indice di edificabilità territoriale può essere espresso in mc/mq, per definire il volume ammesso sulla superficie territoriale, ovvero in ab/ha per definire il volume corrispondente agli abitanti teorici ammessi su ogni ettaro di superficie territoriale.

L’indice di utilizzazione territoriale può essere espresso in mq/mq, per definire la superficie lorda (SUL) ammessa sulla superficie territoriale, ovvero in ab/ha per definire la SUL corrispondente agli abitanti teorici ammessi su ogni ettaro di superficie territoriale.

L’indice di edificabilità fondiaria è espresso in mc/mq e prescrive il massimo volume ammissibile sulla superficie del lotto afferente.

L’indice di utilizzazione fondiaria è espresso in mq/mq e prescrive la massima superficie lorda (SUL) ammissibile sulla superficie del lotto afferente.

Il piano urbanistico generale definisce l’indice insediativo residenziale ossia il parametro convenzionale che fa corrispondere ad un abitante teorico la quantità di volume e di SUL.

Volume e SUL

Il carico urbanistico degli edifici può essere computato dai piani in base al volume o alla superficie lorda. Il primo misura più efficacemente la dimensione fisica degli insediamenti e pertanto si adatta meglio al controllo delle trasformazioni nella città esistente; la seconda misura più efficacemente la fruizione degli edifici e pertanto si adatta meglio al controllo del carico insediativo nelle nuove trasformazioni.

Entrambi i parametri sono utilizzati nel rispetto del D.I. 1444/68.

Il piano urbanistico comunale e i suoi piani attuativi stabiliscono, nelle diverse zone, il parametro da utilizzare per misurare gli edifici preesistenti e per regolare gli interventi edilizi di ristrutturazione e di nuova costruzione.

Il volume corrisponde alla superficie dell’edificio, misurata per ogni piano al lordo delle tamponature esterne, per l’altezza reale di ogni piano, misurata tra le quote di calpestio e – per l’ultimo piano abitabile – l’estradosso della copertura. Qualora il solaio di copertura risulti inclinato, ovvero sistemato a tetto, l’altezza dell’ultimo piano corrisponde alla media delle altezze delle coperture inclinate rispetto all’ultimo solaio orizzontale. Sono esclusi dal volume geometrico:

  1. il volume dei sottotetti non abitabili con altezza utile all’intersezione dell’intradosso delle falde del tetto non superiore a m.2,20, a condizione che il tetto abbia due o più falde e che queste ultime abbiano pendenza non superiore al 35% ed intersechino la facciata esterna dell’edifico a quota minore o uguale alla quota di calpestio del sottotetto;
  2. il volume fuori terra di eventuali piani seminterrati con destinazione accessoria (garage o cantine) che escano fuori terra non più di 70 cm., misurati rispetto alla quota delle sistemazioni esterne previste in progetto;
  3. i volumi tecnici;
  4. logge e balconi;
  5. le scale esterne all’involucro dell’edificio realizzate per motivi di sicurezza, qualora siano aggiuntive agli ordinari collegamenti verticali necessari al funzionamento dell’edificio;

Inoltre, se dimostrato nell’ambito della documentazione tecnica richiesta per il titolo abilitativo, e in conformità con quanto previsto dal Dlgs 192/05 sono esclusi dal volume geometrico:

  1. il maggior spessore delle murature esterne degli edifici, siano esse tamponature o muri portanti, per la parte eccedente 30 centimetri, fino ad un massimo di 25 centimetri;
  2. il maggior spessore dei solai intermedi e di copertura, per la parte eccedente 30 centimetri e, rispettivamente, fino ad un massimo di 15 e 25 centimetri;
  3. le serre solari con vincolo di destinazione e, comunque, di dimensioni non superiori al 15 % della superficie utile dell’unità abitativa realizzata;
  4. gli altri maggiori volumi o superfici finalizzati, attraverso l’isolamento termico ed acustico, la captazione diretta dell’energia solare e la ventilazione naturale, alla riduzione dei consumi energetici o del rumore proveniente dall’esterno.

Ogni altra forma di sottotetto diversa da quella descritta nel punto a) compresa la presenza di “abbaini” di ogni forma e dimensione comporta la totale inclusione del volume sottotetto nel calcolo della cubatura

La superficie lorda (SUL) di un edificio corrisponde alla superficie di solaio compresa nel perimetro esterno dell’involucro murario, misurata al lordo delle murature e delle tramezzature, di tutte le unità immobiliari comprese nell’edificio.

Sono esclusi dalla SUL:

  • il maggior spessore delle murature esterne degli edifici, siano esse tamponature o muri portanti, per la parte eccedente 30 centimetri, fino ad un massimo di 25 centimetri;
  • i volumi tecnici, comprese le serre solari fino ad un massimo del 15% della superficie utile dell’unità abitativa ad esse afferenti;
  • i vani accessori (cantine e garage) interrati o seminterrati con sporgenza fuori terra non superiore a cm. 70, e quelli inseriti nei sottotetti esclusi dal computo del volume;
  • i balconi e le logge.

Lotto minimo

Il lotto minimo costituisce la superficie fondiaria minima necessaria perché possa essere assentito un intervento di nuova edificazione.

Esso viene stabilito dal piano urbanistico per le zone per le quali è previsto l’intervento diretto.

Qualora l’attuazione urbanistica avvenga con piani attuativi dotati di planivolumetrico la norma del lotto minimo è sostituita dalla prescrizione dei lotti definiti dal planivolumetrico stesso.

 Sagoma degli edifici

La sagoma degli edifici [1] è misurata:

  • in planimetria dall’ingombro a terra, ossia dalla proiezione sul piano orizzontale del massimo sviluppo dell’edificio fuori terra, a qualsiasi piano esso sia raggiunto con le pareti perimetrali, al lordo delle sporgenze dei balconi e degli aggetti del tetto;
  • in alzato dal profilo dell’edificio, e dall’altezza massima raggiunta dall’edificio, ovvero dalle diverse altezze significative nel caso di edifici a gradoni.

Altezza degli edifici

L’altezza degli edifici è data dalla media delle altezze dei fronti degli edifici stessi; l’altezza di ciascun fronte del fabbricato è data dalla media delle altezze del fronte.

In ogni caso l’altezza di un fronte non può superare di più del 20% l’altezza massima consentita dallo strumento urbanistico per gli edifici.

Per il calcolo dell’altezza si assumono i seguenti riferimenti:

  • la linea di terra, data dalla quota media del marciapiede o, in sua assenza, del terreno circostante a sistemazione avvenuta;
  • la linea di copertura del fabbricato che, a) in caso di edifici coperti a terrazzo, corrisponde alla quota di calpestio del terrazzo, b) in caso di edifici coperti a tetto con pendenza inferiore al 35%, corrisponde alla linea di intersezione tra l’intradosso della falda del tetto e la facciata dell’edificio; c) in caso di edifici coperti a tetto con pendenza superiore al 35%, corrisponde alla quota ricavata a 2/3 della linea d’imposta del tetto.

Sono esclusi dal computo dell’altezza i soli volumi tecnici posti al di sopra della copertura, quali extracorsa degli ascensori, impianti tecnologici e canne fumarie.

Distacchi e distanze

La distanza minima delle costruzioni dai confini del lotto ed il distacco minimo tra gli edifici sono previste sia per ragioni di interesse pubblico (evitare intercapedini, evitare problemi di sicurezza e di igiene, ragioni estetiche e architettoniche) che per regolare i rapporti tra privati confinanti.

Tali distanze, se non sono prescritte in misura maggiore dal piano urbanistico o in misura minore dalle previsioni planivolumetriche di piani attuativi, sono quelle indicate – in rapporto alla zona omogenea – all’articolo 9 del D.I. 1444/68 e devono essere applicate nella misura tale da non ledere le possibilità di edificazione delle proprietà confinanti. [2]

La distanza delle costruzioni dalle strade dovranno rispettare sia la prescrizione del comma 3 dell’articolo 9 del D.I.1444/68 in caso di zone edificate o edificabili su entrambi i lati della strada, sia le prescrizioni degli articoli 16, 17, 18 e 19 del D.Lgs.285/1992 (nuovo codice della strada), sia degli articoli 26, 27 e 28 del D.P.R. 495/1992 (regolamento di esecuzione e di attuazione del nuovo codice della strada).

Le distanze delle costruzioni dalle linee ferroviarie e dalle linee di trasporto urbano su ferro non devono essere inferiori a quelle indicate rispettivamente agli articoli 49 e 50 e all’articolo 51 del DPR 753/1980.

Le distanze delle costruzioni dagli elettrodotti non devono essere inferiori a quelle indicate dal Decreto del Ministero dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare 29 maggio 2008 in relazione alla potenza ed alle caratteristiche geometriche della linea. Per costruire all’interno della distanza di prima approssimazione definita dal DM, i progetti di nuova edificazione ed ampliamento di edifici esistenti dovranno essere accompagnati dalla certificazione dell’ente gestore della linea elettrica relativa all’esternità alla fascia di rispetto.

Le zone di rispetto dal demanio marittimo e doganale sono previste dal codice della navigazione.

Le zone di rispetto dal demanio idrico sono previste dal r.d. 25 luglio 1904, n. 523.

Le zone di rispetto dagli aeroporti sono disciplinate dal codice della navigazione e s.m.i.

Le zone di rispetto dai cimiteri sono previste dall’art. 338 r.d. 27 luglio 1934, n. 1265 (TULS).

Altre norme speciali possono prevedere prescrizioni e limitazioni all’attività edilizia.

Permeabilità

La permeabilità del suolo costituisce il requisito delle aree non coperte da edifici né pavimentate, ovvero pavimentate con materiali drenanti, di consentire la percolazione delle acque meteoriche nel terreno, contribuendo all’alimentazione delle falde acquifere.

La permeabilità è regolata attraverso l’indice di permeabilità, espresso in percentuale, che definisce il rapporto tra la superficie di suolo permeabile e l’intera superficie fondiaria del lotto edificabile.

 Densità arborea

La presenza di alberature all’interno delle aree oggetto di trasformazione urbanistico-edilizia è regolata attraverso l’indice di densità arborea che esprime il numero di alberi d’alto fusto da piantare per ogni ettaro di superficie fondiaria.

Il piano urbanistico comunale ed eventualmente i piani attuativi definiscono in quali zone è prescritto l’indice di densità arborea e ne specifica la quantità. Le essenze arboree sono definite dal piano in coerenza con la pianificazione paesaggistica.

Dimensione minima degli alloggi

La dimensione minima assoluta degli alloggi [3] è fissata in 28 mq di superficie utile abitabile (Su), come definita dall’articolo 3 del D.M. (lavori pubblici) 10 maggio 1977, ed è riferita all’alloggio monostanza abitabile da una sola persona.

Le norme di piano, per le singole zone, possono fissare dimensioni minime maggiori.

Locali accessori e volumi tecnici

Sono considerati locali accessori quegli ambienti, aggiunti agli edifici per migliorarne l’utilizzazione, che non hanno le caratteristiche di agibilità, essendo destinati alla presenza solo saltuaria delle persone, e che costituiscono pertinenza del volume principale, da esso distinti ancorché collegati funzionalmente.

A titolo esemplificativo sono locali accessori

  • delle abitazioni: i garage, le cantine e le soffitte;
  • dei locali commerciali, terziari e produttivi: i garage, i depositi, i magazzini e gli archivi morti.

Gli accessori sono indiretti quando costituiscono un’autonoma unità immobiliare e, in tal caso, debbono comunque essere ubicati nella medesima area edificabile del volume principale di cui costituiscono pertinenza. Sono invecediretti quando sono direttamente collegati con gli ambienti agibili dell’edificio principale.

Sono considerati volumi tecnici [4] quei volumi che costituiscono o contengono gli impianti tecnici, ovvero strettamente connessi alla loro funzionalità, indispensabili per assicurare il comfort abitativo dell’edificio. I volumi tecnici, per essere considerati tali, sono determinati dall’impossibilità di poterne provvedere l’inglobamento entro il corpo della costruzione servita, per ragioni tecniche o di igiene e di sicurezza.

A titolo esemplificativo sono volumi tecnici: i locali destinati a contenere caldaie, climatizzatori, pompe di calore, inverter, pompe e serbatoi idrici, vasi di espansione e l’extracorsa degli ascensori, le canne fumarie, le serre solari, le scale di sicurezza ed il vano scala al di sopra della linea di gronda. Non costituiscono invece volumi tecnici: locali lavanderia, stenditoi, locali di sgombero.

 

Note

[1] La sagoma dell’edificio assume un valore regolamentare, oltre che nell’attuazione di interventi indiretti definiti con planivolumetrico, anche in relazione al disposto dell’art.3, comma 1, lettera d, del DPR 380/2001 per gli interventi di ristrutturazione edilizia consistenti “nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente” ed in relazione alle disposizioni dell’articolo 17, comma 1, lettere e ed f della L.R. 15/2008 che definiscono le “varianti essenziali” al permesso di costruire.
[2] Il rispetto del diritto di edificare della proprietà confinante è alla base della diffusa prescrizione relativa alla inclinata a 45° posta con il piede sul lotto confinante alla distanza legale – generalmente 5 metri – dal confine; tale prescrizione obbliga il costruendo edificio ad una distanza pari alla sua altezza.
[3] La norma fa qui riferimento al Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975, che costituisce un minimo inderogabile di legge. Appare però possibile – ed utile in relazione alle attuali tendenze del mercato immobiliare – fissare dei parametri maggiori, come ad esempio 35 mq per gli alloggi monostanza per una sola persona o 45 mq per gli alloggi destinati alle coppie.
[4] Si fa qui riferimento alla definizione di volumi tecnici contenuta nella Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n.2474 del 31 gennaio 1973.
[5] Le strutture realizzate su suolo pubblico sono, invece, soggette ad autorizzazione convenzionata di solito a titolo oneroso, con i limiti di tempo stabiliti dal Comune ed eventuale versamento di cauzione a titolo cautelativo.

 

fonte: http://www.provincia.rm.it/regolamentoedilizio/regolamento/generale/parametri_urbanistici_nomenclatura.html

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